一说起房价下跌，很多人的第一反应就是“买房的人亏了”。三百万买的房子，现在挂两百多万都不一定有人看，账面上一下少了几十万，搁谁身上都难受。 可真正伤人的，往往不只是这串数字。钱包捂紧了，心态变了，地方财政吃紧了，年轻人对未来的打算也跟着改了。这些后遗症，正一点点浮出水面。 先说钱包。10月下旬，高盛发了一份研究报告，专门算了住房财富对消费的影响。报告提到，房地产占中国家庭资产的一半以上，因此房屋价值的变化可能显著影响居民消费，房地产价值每变化1元，对应家庭年度消费同方向变化0.01元。 按这个系数算，一套房子账面缩水50万，这家人一年大概就少花5000块。换车往后推，旅游改成周边游，装修预算一砍再砍。这不是吃不起饭，而是心里没底，大额开支能不花就不花。 另一个变化更直接：大家宁可还贷，也不愿借钱。今年上半年住户贷款减少3668亿元，为金融统计中第一次出现半年度净减少，二季度末个人住房贷款余额36.29万亿元，上半年减少7163亿元。手里有点闲钱，先拿去提前还房贷，这几乎成了不少家庭的本能。 为什么心态会变得这么快？上海交通大学上海高级金融学院金融学教授、副院长朱宁，在2025年的一次访谈中曾给过一个解释：亲身经历会深刻影响一个人的风险偏好。 研究发现，美国大萧条时期出生的人，一辈子都更不愿意冒风险。中国房价从上世纪90年代住房改革到2021年，几乎一路上涨，普通人没见过下跌，自然不相信泡沫会破。 朱宁长期研究投资者行为和资产泡沫。他的《刚性泡沫》2016年首次出版，当时棚改货币化正推着房价进入新一轮上涨，很多人对书里的判断将信将疑。2024年出增订版时，他的态度明显变了。当年他主张打破刚性兑付，新版则强调要尽早救助房地产市场，防止继续下滑。 他还提到一个很有意思的现象。从行为经济学看，人在赚钱的时候，会对小毛病睁一只眼闭一只眼；一旦亏了钱，就会盯着每一处细节挑刺。 这几年交付的房子，质量和过去其实差不多，维权却多了不少，因为房价跌了，心里的不满总得找个出口。许多投资者也不太关心资产本身值多少，只会顺着涨势往下推，于是追涨杀跌。正如他的导师席勒所说，投资是一项反人性的活动。 房子为什么特别容易成为“泡沫之王”？朱宁给了三个理由：房子既不是单纯的投资品，也不是单纯的消费品；房地产缺少做空机制，价格偏高也很难通过交易纠正；“人越来越多、地就这么多”的说法听起来很有道理，却忽略了技术进步让同样一块地能住下越来越多的人。 再往回看，这一轮调整早有伏笔：2016年底首次提出“房住不炒”；2018年前后，部分二三线城市房价开始下跌；2021年到2022年，头部房企相继爆雷，一线城市房价也出现实际下跌；2022年以后，土地财政萎缩等连锁反应慢慢显现出来。 这条连锁反应，眼下还没走完。财政部数据显示，2026年前三季度，全国政府性基金预算收入25010亿元，同比下降18.6%，其中国有土地使用权出让收入16087亿元，同比下降27.9%。卖地收入少了快三成，过去靠土地撑起来的城市建设节奏，不得不慢下来。 很多人心里还有一个疑问：刚需总是有的吧？朱宁的看法很直接，经济学里只有“有效需求”，也就是买得起的需求。买不起还硬要买，说明房子被当成了投资品，甚至投机品。 房价跌了约三分之一，需求却降得更多，恰恰说明过去有很大一部分需求是冲着赚钱去的。他估计，稳态下每年新房销售面积可能接近高盛测算的约5亿平方米，而高峰时期约为17亿平方米。 住的需求，本来可以靠租房解决。在德国，年轻人买第一套房的平均年龄在35、36岁。国内的问题在于租售不同权，一线城市卖的不只是居住权，还有稀缺的公共资源。朱宁认为，保护租户权利是化解泡沫的重要机制。 比房价下跌更麻烦的，是大家都觉得“还会跌”。朱宁说过，通缩的预期可能比通缩本身更可怕。东西越等越便宜，人们就越不着急花钱；钱花得少了，企业只能降价抢客户，内卷越来越凶，最后又压回到每个人的收入上。 这也是“反内卷”成为热词的原因。很多人把它和2015年启动的供给侧结构性改革放在一起比，但两者面对的局面已经很不一样了。 后遗症还落在了两代人之间。父母那代人赶上了房价单边上涨，买到就是赚到。理财产品也一样，2018年资管新规出台前，银行理财基本刚性兑付，买一个产品就够了，不需要分散配置。 说到底，不管是房地产还是地方政府的一些债务，都搭在房地产这辆大车上。等到2021年底资管新规过渡期结束，房价又开始下行，单一资产已经解决不了问题。对普通家庭来说，用多元资产搭一个稳健、低波动的组合，成了不得不做的选择。 说了这么多后遗症，也不必一直悲观。看今年的数据，2026年9月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，二三线城市环比降幅总体收窄，一二三线城市同比降幅均收窄。 政策也在加力，三部门明确自2026年10月1日起，